Вице-президент ассоциации юристов города Санкт-Петербурга разъяснил севастопольцам вопросы недвижимого имущества Российской Федерации
22:0014.04.2014г.
В конференц-зале гостиницы «Севастополь» Агентство экономического развития города Севастополя организовало практический семинар. На семинаре генеральный директор юридической фирмы K&S Consulting, вице-президент ассоциации юристов города Санкт-Петербурга Павел Кузнецов ознакомил присутствующих с правовыми аспектами регистрации прав на недвижимое имущество, а также ответил на все интересующие вопросы предпринимателей города Севастополя.
- Обязательна ли экспертная оценка при сделке купли-продажи и как устанавливается рыночная цена на квартиру?
- По гражданскому кодексу рыночной ценой на недвижимость в Севастополе считается цена сделки, а экспертная оценка не проводится. Рыночную стоимость устанавливают стороны сделки, но это по гражданскому праву, а по налоговому, если цена аналогичной сделки отличается на 20%, то это основания для проверки.
- Как будет проходить регистрация недвижимого имущества путем публичных торгов?
- Это довольно сложный многоэтапный порядок. Имущество выставляется на продажу, обязательна рыночная оценка, которую можно оспаривать – этим в России злоупотребляет недобросовестные должники. После рыночной оценки имущество выставляется на торги и проводятся по общим правилам, если никто не покупает, происходит снижение стоимости на 15%, и если опять нет желающих купить, то дальше предлагается кредитору по этому долгу взять в счет долга это имущество, если кредитор отказывается, то имущество возвращается должнику, как невостребованное.
- Будет ли изыматься жилье заемщика-должника, если это единственное жилье или есть прописанные несовершеннолетние дети?
- Наличие или отсутствие детей не играет никакой правовой роли, а если жилое помещение является единственным, то на него не может быть наложено взыскание по гражданскому кодексу РФ, но есть нюанс о том, что вскоре будет внесено изменение о том, что должно быть не единственное жилье заемщика, так как это может быть и дворец, а жизненно-необходимое пространство. Пока этих изменений нет.
- Может ли обязать суд разделить частный дом, если его половина была выдана под залогообеспечение под выдачу кредита?
- Суд может обязать разделить дом для погашения кредита, но только в том случае, если по итогам экспертизы окажется, что это физически возможно сделать, возможно оборудовать два отдельных входа и сделать два помещения полноценной жилплощади.
- Будут ли уплачивать украинцы НДФЛ в размере 30% при продаже своего жилья на территории Крыма и Севастополя?
- Для нерезидентов РФ действуют специальная ставка НДФЛ, которая составляет 30%, но как будет решаться проблема с теми гражданами Крыма и Севастополя, которые не захотят вступать в РФ, еще никто не знает. Может быть сделают исключение.
- При перерегистрации недвижимости в российский государственный реестр будет ли считаться, что у всех жителей Крыма и Севастополя «свежее» жилье, которое попадает под выплату подоходного налога в случае продажи?
- Я практически уверен, что такого не сделают и будут законодательные пути признания документов, поскольку уже написано в Федеральном Конституционном законе, что старые свидетельства считаются действующими, причем, все свидетельства, а не только на недвижимость. Но для подстраховки лучше сохранить у себя копию ранее выданных документов.
- Могут ли украинские компании заключать договора аренды на территории Крыма и будут ли действительны ранее заключенные договора?
- Даже африканские компании могут заключать договоры, здесь не было и быть не может никаких ограничений.
- При наследовании недвижимого имущества какие нужно платить налоги в РФ?
- У нас в России недвижимое имущество не облагается налогом на наследование, когда оно передается близким родственникам (родители, дети, одноутробные братья и сестры). Внуки платят налог в 13%.
- Существует ли в России льготная форма получения земли от государства?
- В Российской Федерации не предусмотрена данная форма.
- Можно ли продавать в Российской Федерации земли сельхозназначения?
- Продавать их можно. Условно говоря, существует 70 километровый радиус от всех городов, в котором земли сельхозназначения имеют ценность не благодаря сельхозпроизводству, а потому что там можно было строить советские дачи, так называемое разрешенные места для дачного некоммерческого использования. Этим массово злоупотребляли, строя не дачи, как предусматривалось в СССР как вспомогательное место для занятия сельхоздеятельностью, а полноценные жилые дома или коттеджи. В итоге: никакого вложения в инфраструктуру, не строились поликлиники, детские сады, школы, была перенапряжена коммунальная инфраструктура, поэтому проблему пытались решить.
Теперь земли сельскохозяйственного назначения используются только по назначению и не разрешается дачное некоммерческое использование. Строительство жилых домов разрешается только на землях жилого поселения, а перевод земель из категории сельхоз в другие категории – это сверхзадача и возможно для создания нового населенного пункта или расширения уже имеющегося, но для этого необходимо граничить с населенным пунктом, иметь генеральный план, зарегистрированную волю населенного пункта по расширению и развитию. Это очень долгая, очень сложная и дорогостоящая процедура. Правда есть некоторые лазейки в решении этого вопроса, но я о них говорить не буду.
- Какая судьба ждет садоводческие товарищества (СТ) на территории Крыма?
- Их ждет такая же судьба, как и была до вступления Крыма в состав РФ. Где размещались СТ, там они и будут размещаться, но проблемы будут у тех, кто захочет организовать новые садоводческие товарищества.
