Приемка квартиры в новостройке: полный чек-лист с примерами дефектов, которые обязан исправить застройщик

Вот он, долгожданный момент: застройщик сообщает о готовности передать ключи от вашей новой квартиры! Радость смешивается с волнением, ведь впереди ответственный этап — приемка. Это не просто формальность, а ваш главный шанс убедиться, что жилье построено качественно и без дефектов.

Пропустить трещину в стене, царапину на стеклопакете или неработающую розетку сейчас — значит, в будущем исправлять это за свой счет. Как ничего не упустить? Что можно требовать от застройщика, а что нет? В этой статье мы собрали самый полный чек-лист для приемки квартиры, дополнив его наглядными примерами дефектов, которые застройщик обязан устранить по закону.

Важный момент: Чем надежнее застройщик, тем меньше недостатков вы обнаружите при приемке. Выбор качественного проекта — первый шаг к спокойному новоселью. Изучить репутацию строительных компаний и их объектов можно в независимых источниках. Подробный анализ и рейтинги независимый рейтинг новостроек и жилых комплексов - https://www.ratingfirmporemontu.ru/ratings/reytingi-zhk/.

Зоны контроля при приемке квартиры: быстрый обзор

Чтобы вы сразу поняли, на что обращать внимание, мы собрали ключевые точки контроля в одну таблицу.

Подготовка — половина успеха: что взять с собой и каков план действий?

Инструменты для приемки

Приходить на приемку с пустыми руками — плохая идея. Тщательная проверка требует инструментов. Вот минимальный набор, который поможет вам выявить большинство дефектов:

• Бумага, ручка, блокнот: для фиксации недостатков. Можно использовать заметки в телефоне.
• Строительный уровень (длиной от 1,5 м): незаменим для проверки ровности стен и стяжки пола.
• Рулетка или лазерный дальномер: чтобы измерить фактическую площадь комнат и сверить ее с ДДУ.
• Простой электроприбор (например, зарядка для телефона): для проверки работоспособности каждой розетки.
• Лампочка: чтобы вкрутить в патроны и проверить, работает ли освещение.
• Фонарик: осматривать темные углы, трубы, снимать показания счетчиков.
• Лист бумаги формата А4: простой и эффективный способ проверить тягу в вентиляции.
• Фотокамера (подойдет хороший телефон): для наглядной фиксации всех найденных дефектов.
• Договор долевого участия (ДДУ) с приложениями: чтобы сверять комплектацию отделки, марку окон, радиаторов и т.д.

Главное правило приемки

Запомните ключевое правило: не подписывайте акт приема-передачи без замечаний, пока не внесли абсолютно все найденные дефекты в смотровой лист (дефектный акт). После того как вы подпишете чистый акт, доказать, что глубокая царапина на окне — это вина застройщика, а не результат вашей неаккуратной доставки мебели, будет практически невозможно.

Начинаем осмотр: полный чек-лист по зонам

Не спешите. Двигайтесь последовательно от одной зоны к другой.

Входная дверь

• Проверка: Несколько раз плавно откройте и закройте дверь. Проверьте работу всех замков — они должны работать легко, без заеданий. Осмотрите дверное полотно и коробку на наличие царапин, сколов и вмятин. Уплотнительная резинка по периметру должна прилегать плотно, без зазоров.
• Пример дефекта: Дверь закрывается с усилием и скрипом, ключ в замке проворачивается с трудом.

Окна и балконные двери

• Проверка: Внимательно осмотрите стеклопакеты на предмет трещин, сколов и глубоких царапин. Их лучше всего видно, если смотреть на стекло под углом. Проверьте работу всех створок во всех режимах (открытие, откидывание на проветривание). Проведите рукой по периметру закрытого окна — не должно быть сквозняка. Фурнитура должна работать плавно.
• Пример дефекта (фото): Царапина на стекле. Щель между рамой и подоконником, неаккуратно запененная. Створка окна цепляется за раму при закрывании.

Стены, пол и потолок

• Проверка: Приложите уровень к стенам и полу в нескольких местах, чтобы проверить их ровность. Отклонения в несколько миллиметров допустимы, но если пузырек уровня сильно смещается — это дефект. Простучите стены в разных местах: звук должен быть глухим. Звонкий, «барабанный» звук говорит о наличии пустот под штукатуркой. Осмотрите углы и стыки плит на потолке на предмет трещин.
• Пример дефекта (фото): Бугор на стяжке пола, который мешает укладке ламината. Трещина по стыку стены и потолка. Явное отклонение стены от вертикали, которое показывает пузырек уровня.

Электрика

• Проверка: Вставьте ваш электроприбор (зарядку) в каждую розетку в квартире. Щелкните всеми выключателями — свет должен загораться. Откройте электрощиток в квартире: все автоматы (прерыватели) должны быть подписаны («кухня», «комнаты», «свет» и т.д.) и находиться во включенном положении.
• Пример дефекта: Одна из розеток не работает; автомат защиты постоянно «выбивает» при включении света.

Водоснабжение и канализация

• Проверка: Откройте запорные краны на стояках горячей и холодной воды. Внимательно осмотрите все трубы и соединения на предмет капель и протечек. Проверьте целостность счетчиков воды и наличие на них пломб. Спустите воду в унитазе, чтобы проверить его работу.
• Пример дефекта (фото): Капли воды на соединении трубы под раковиной. Счетчик воды установлен криво, его показания трудно считывать.

Отопление

• Проверка: Если приемка проходит в отопительный сезон, потрогайте все радиаторы. Они должны быть равномерно горячими. Осмотрите их на предмет сколов эмали и вмятин. Проверьте, работают ли терморегуляторы (если они есть).
• Пример дефекта: Один из радиаторов в комнате остается холодным, в то время как другие горячие, что говорит о воздушной пробке или проблеме с подключением.

Вентиляция

• Проверка: Это один из самых важных тестов. Приоткройте окно в любой комнате, чтобы создать приток воздуха. Затем поднесите лист бумаги к вентиляционной решетке на кухне и в санузле. Если вентиляция работает правильно, лист должно ощутимо притягивать к решетке.
• Пример дефекта: Лист бумаги не реагирует или, что еще хуже, его отталкивает от решетки. Это говорит об обратной тяге, и такой дефект является серьезным.

Нашли дефект. Что дальше? Пошаговая инструкция

Итак, вы обнаружили недостатки. Паниковать не стоит. Важно правильно их зафиксировать.

Шаг 1. Заполняем смотровой лист (дефектный акт)

Это официальный документ, который вам предоставит представитель застройщика. Он составляется в двух экземплярах (один вам, один застройщику).

"Описывайте каждый дефект максимально подробно и конкретно. Не «плохое окно», а «глубокая царапина длиной 5 см на внутренней поверхности стеклопакета окна в спальне». Не «кривая стена», а «отклонение стены от вертикали на 2 см на высоте 2 м (по данным уровня) у входа в кухню». Чем точнее описание, тем меньше у застройщика шансов проигнорировать замечание", — советует Иван Соколов, юрист по сделкам с недвижимостью.

Шаг 2. Подписание акта: два варианта

• Вариант А (самый распространенный): Вы подписываете акт приема-передачи, но с обязательным приложением к нему — смотровым листом, в котором перечислены все ваши замечания. Убедитесь, что представитель застройщика также подписал этот лист и на вашем экземпляре стоит его подпись.
• Вариант Б (для критических дефектов): Если недостатки делают квартиру непригодной для проживания (например, разбито окно, нет воды, не работает отопление зимой), вы имеете полное право отказаться от подписания акта до их устранения.

Шаг 3. Сроки устранения

По закону (214-ФЗ), после подписания смотрового листа у застройщика есть 45 календарных дней на безвозмездное устранение всех указанных в нем дефектов.

Ваши права и гарантия на новостройку

Даже после того, как вы подписали акт и получили ключи, вы остаетесь под защитой закона.

Закон 214-ФЗ устанавливает четкие гарантийные сроки на новую квартиру:

• 5 лет — на несущие и ограждающие конструкции дома (стены, фундамент, крыша).
• 3 года — на инженерное и технологическое оборудование (окна, двери, системы отопления, электрики, водоснабжения, вентиляции).

Это означает, что если в течение этого срока проявится скрытый дефект, который невозможно было обнаружить при приемке (например, начнет протекать крыша или выйдет из строя отопительный котел), вы можете и должны предъявить застройщику письменную претензию с требованием устранить недостаток.

Приемка квартиры — это не формальность, а ваше законное право и лучшая инвестиция в будущее спокойствие. Не позволяйте эйфории от получения ключей взять верх над здравым смыслом. Не торопитесь, будьте внимательны и не стесняйтесь указывать на каждый, даже самый мелкий, на ваш взгляд, недостаток.

Помните, что строительные дефекты гораздо проще и дешевле заставить исправить застройщика на этом этапе, чем устранять их потом самостоятельно, тратя свои деньги, время и нервы. Ваша дотошность и внимание к деталям сегодня — это гарантия вашего комфорта и отсутствия непредвиденных расходов на долгие годы.