Недвижимый Севастополь: строительный бум тормозится земельным вопросом

Необоснованно дорого

Севастополь занимает седьмое место среди российских городов с самыми дорогими квартирами в новостройках. По данным сервиса «Мир квартир», средняя стоимость жилья в городе составляет 4,6 млн рублей. При этом стоимость одного квадратного метра к концу лета достигла 73,9 тысячи рублей. Для сравнения: по такой же средней цене можно купить квартиру в Московской области, а в Санкт-Петербурге – за 6,5 млн рублей. Примерно такая же ситуация на вторичном рынке недвижимости, отмечают эксперты.

«Цена вторичного жилья в Севастополе сопоставима с ценой новостройки на начальном этапе строительства, но у квартир на вторичном рынке меньше метраж. Стоимость квадратного метра в Севастополе выше, чем во многих регионах РФ, сопоставима с ценами Московской области, Санкт-Петербурга. Севастополь также является городом федерального значения», – отмечает генеральный партнер компании «Севастопольстрой» Павел Танков.

Всего на рынке жилья Севастополя до 6 тысяч предложений. И, как показывает агрегатор «Яндекс.Недвижимость», разброс цен очень большой. Например, можно купить крохотную студию за 550 тысяч рублей, среднюю «двушку» за 3,5 млн и пятикомнатную квартиру с «золотым» ремонтом за 60 млн.

Самое дорогое предложение на вторичном рынке жилья в Севастополе

Как поясняют риэлторы, цены на жилье в прибрежных городах в большей степени формирует расположение, нежели размер квартиры. Это характерно для большинства крымских городов, замечает генеральный директор офиса «В Ялте» сети агентства по недвижимости «Миэль» Эльвина Боси. «Недвижимость дорогая, особенно квартиры и дома с хорошими видовыми характеристиками и в шаговой доступности к морю. Разница жилья у моря и в 2-3 км от него может быть огромной», – говорит она.

Раздутое предложение

Ситуация с соотношением спроса и предложения в Севастополе не совсем типична. Если, например, в Симферополе спрос сильно превышает предложение, то в городе-герое наоборот. «Желающих продать больше, чем желающих купить по таким ценам. Спрос формирует совсем небольшая доля местных жителей, больше среди покупателей представителей силовых структур, основную долю составляют приезжие с материка – Москва, Питер, Калининград, Сибирь и северные регионы страны», – говорит Танков.

Есть среди покупателей и иностранцы, в основном из СНГ и, в частности, из Казахстана. По оценке девелоперов, в структуре спроса они составляют примерно 3%. Помимо выходцев из стран бывшего СССР, зафиксированы сделки с гражданами Германии и Израиля.

В целом спрос на протяжении нескольких лет остается стабильным, добавляет генеральный директор компании «Интерстрой» Евгений Кабанов. «Наиболее востребовано жилье экономкласса (недорогие однокомнатные квартиры), которое приобретается с целью долгосрочных инвестиций. Самым востребованным остается Гагаринский район, район Парка Победы, многие клиенты хотят вид на море. Очень перспективными являются Нахимовский район, улица Горпищенко, в котором ведется активная застройка, район развивается и «молодеет», – отмечает он.

Арендный бизнес

Севастополь занимает третью строчку рейтинга российских городов с наименее доступными для местных жителей арендным жильем. По данным сервиса Domofond.ru, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры здесь составляет 20 тысяч рублей в месяц, двухкомнатной – 26,5 тысячи рублей, что дороже, чем в большинстве городов России. При этом средний уровень дохода – 33 тысячи рублей – в Севастополе незначительно выше показателей других российских регионов. В результате семья с двумя работающими взрослыми платит за проживание в городе 30% или 40% от своего дохода в зависимости от размера квартиры. Предложения элитного сегмента варьируются в районе 150-200 тысяч рублей.

Самое дорогое предложение на рынке аренды в Севастополе

В некурортное время на рынке аренды жилья в Севастополе – около тысячи предложений. К лету это число увеличивается в разы.

«Цены на арендное жилье значительно повышаются в курортный сезон и в среднем выше, чем в других регионах РФ. Но спрос рождает предложение. Во-первых, Севастополь – привлекательный для туристов город. Во-вторых, прирастает население: на постоянное место жительства переезжают люди с материка, переводятся военнослужащие, в крупный город едут крымчане из депрессивных районов полуострова», – объясняет Кабанов.

По словам представителя агентства «Миэль», большинство крымчан зарабатывают исключительно на сдаче недвижимости в летний сезон, а некоторые и круглогодично. «В летний сезон цены на съемное жилье у моря взлетают ввысь, порой не оправдывая ожидания постояльцев. Есть, конечно, и разумные предложения. Но, безусловно, цены «скачут» в зависимости от сезона», – делится Боси.

Подогревает спрос на аренду жилья летом и сравнительно небольшое число гостиниц. По оценке экспертов, отелей в Севастополе не хватает. К примеру, «Аквамарин» – один из немногих пятизвездочных отелей в Крыму – в сезон заполнен на 90% и более.

«Севастополь испытывает острую нехватку комфортных и доступных гостиниц с качественным сервисом. Традиционно гостиницы строят в шаговой доступности от моря или в историческом центре, но в Севастополе таких мест для застройки практически не осталось», – отмечает Кабанов.

Бум или не бум?

Число строек с 2014 года в Севастополе заметно увеличилось. На этом рынке работает довольно много небольших застройщиков, однако крупных – шесть: «Интерстрой», «Карбон», «Консоль», «Парангон», «Севастопольстрой» и «Севпроектмонтаж». По мнению генерального партнера компании «Севастопольстрой» Павла Танкова, ситуацию на рынке строительства недвижимости можно назвать бумом: строится очень много, как и раскупается.

Не совсем с ним согласен директор другой крупнейшей строительной компании – Евгений Кабанов. Он подтвердил, что строек много, однако не готов назвать объемы вводимого жилья бумом. «Считаю, что пока в Севастополе не будет сформирован полноценный рынок земли (свободных площадок под строительство), говорить о строительном буме пока рано», – поясняет он. Вообще на проблемы с землей в жалуются представители самых разных сфер: ранее сообщалось, что свободных участков нет для инвесторов, а мобильные операторы объясняют этим сложности с сотовой связью.

Все опрошенные эксперты согласились с тем, что строить дома надо. «Новое жилье всегда будет пользоваться спросом и вызывать ажиотаж на начальном этапе строительства, если это застройщик с хорошей репутацией и всем необходимым пакетом документов на строительство. Также очень востребованы новостройки, в которых предоставляются возможности приобретения квартиры в ипотеку. Востребованы квартиры, как эконом, так и бизнес-класса. Самое главное – правомерность документов», – уверена Боси.

Представитель «Севастопольстроя» подтверждает: если все документы у застройщика в порядке, до сдачи дома в эксплуатацию квартир в реализации уже не остается. И это при том, что для жителей Крыма не в полном объеме доступны ипотека и программы с государственной поддержкой, добавляет директор «Интерстроя».

По данным Центробанка, в России средняя ставка по ипотеке в рублях в августе 2017 года составила 10,58%, и это минимальное значение за всю историю наблюдений. Для Крыма же это не средняя ставка, а минимальная. Например, в РНКБ ипотека начинается с 10,5%, а в Генбанке – с 11%, в «Морском» возможен только кредит под залог – от 16,5%.

«Госпрограмма субсидирования ипотеки для новостроек по факту заработала только в конце января 2016 года и применяется лишь к объектам, строящимся по ФЗ-214 «О долевом строительстве», – напоминает Кабанов. – Тем не менее мы надеемся, что российские жилищные программы (жилье для российской семьи, покупка жилья с господдержкой) со временем полноценно заработают в Крыму и покупка жилья станет доступнее для крымчан».

Ценовой прогноз

Цены на покупку и аренду жилья могут снижаться в случае падения спроса, считают эксперты. Однако такой тенденции в Севастополе пока не наблюдается. По оценке Танкова, с 2014 года цены только росли, достигли своей пиковой точки летом 2017-го и теперь стабилизируются, но понижаться значительно не будут.

Второй фактор, который может немного повлиять на рынок, – цены на стройматериалы, отмечает Кабанов. Однако, по его мнению, снижение в этом сегменте маловероятно. Не станет дешевле и себестоимость жилья: множество объектов строится в условиях сложного рельефа и инженерно-геологических условий.

«Вряд ли приходится говорить об ощутимом удешевлении жилья в ближайшие годы, – заключает Кабанов. – Открытие Керченского моста существенно не изменит цены на строительном рынке. Застройщики и власть пришли к пониманию необходимости комплексного освоения территории. При реализации крупных инвестпроектов будет сдаваться большой объем жилья с развитой инфраструктурой. Такие объекты составят конкуренцию существующему жилищному фонду с точечной застройкой, но даже они не изменят существенно цену за квадратный метр».

Риэлторы же полагают, что главный фактор в ценовой политике – здоровая конкуренция. «На мой взгляд, цены на недвижимость может понизить увеличение квадратных метров от застройщиков с хорошей репутацией, появление конкурентов с интересной ценовой политикой и качественной застройкой на рынке недвижимости ЮБК», – уверена гендиректор ялтинского офиса «Миэль».