12:0322.01.2011г.
Так как тему ОСМД постоянно пиарят власти Севастополя, заманивают людей в общества совладельцев многоквартирных домов, мы обратились к опыту города Павлограда, где этот процесс идет достаточно активно. Предлагаем в изложении материал, опубликованный на интернет-ресурсе «Павлоградские новости», который проливает свет на "подводные камни" ОСМД.
Постепенно развиваются и пополняются ряды обществ совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). И, несмотря на уже накопленный опыт, вопросы по деятельности ОСМД и дискуссия на эту тему не затихает.
К нам постоянно обращаются читатели с просьбой развеять их сомнения по поводу обществ совладельцев многоквартирных домов. И это не только в Павлограде. К примеру, на днях я встретил своего школьного товарища, который сегодня живет в другом городе.
Постояли, поговорили, обменялись новостями. «У вас есть общества совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), – спрашивает он? – А как они работают? Я у себя начал изучать подробнее это дело. Слушай, там столько всяких зацепок и уловок, диву даешься, как люди на это идут»?
Действительно, если вдуматься, то вопросы возникают буквально с первых шагов создания ОСМД, то есть, с собрания жильцов. Кто его готовит, кто собирает? Как практика показывает, это инициативная группа. А кто входит в эту инициативную группу и кто за ней стоит?
Кто инициаторы создания ОСМД
И у нас, и во многих других городах очень часто в инициативную группу, входят люди не занятые и невостребованные в наше время, то есть пенсионеры, или безработные. Но наивно полагать, что такие группы собираются спонтанно. Очень часто с ними предварительно проводят определенную работу сотрудники ЖЭКа или УЖКХ, работники горисполкома. Мой товарищ таких людей назвал «поводырями».
«Поводыри», используя недовольство жильцов работой коммунальных служб, начинают убеждать людей в том, что они сегодня могут взять на себя управление домом, сами будут распоряжаться деньгами, и даже зарабатывать на этом. Следующий этап – знакомство с существующими ОСМД и их управдомами, которые рассказывают, как здорово стало после создания общества совладельцев. Этих же управдомов приглашают и на учредительные собрания жильцов.
Первые нерешенные проблемы и вопросы
Уже на этом этапе возникает много вопросов. По Закону Украины «Про об’єднання співвласників багатоквартарного будинка» учредительное собрание считается правомочным, если на нем присутствует 50% владельцев квартир. Однако владельцами квартиры, бывают два, три, четыре человека, которые участвовали в ее приватизации, причем они в этой квартире могут и не проживать. Надо ли учитывать их всех всех или нет? Где найти учет всех владельцев квартир и как быть, если они живут в другом городе или другой стране? Кстати, владельцами квартир могут быть несовершеннолетние дети, не имеющие право голоса? Как быть во всех этих случаях, Закон не объясняет.
Но это еще не все. Решение о создании ОСМД считается принятым, если за это проголосовали 2/3 присутствовавших на собрании жильцов. А как быть с оставшимися 30% (плюс еще 40-50% не явившихся на собрание), которые не пожелали вступить в общество? Ведь Закон устанавливает, что членство в обществе совладельцев – дело добровольное. По словам заведующей отдела региональной политики горисполкома Людмилы Гордиенко, эти люди должны расторгнуть договор с УЖКХ на обслуживание и заключить новый, с ОСМД.
А как быть, если жильцы, не являющиеся членами ОСМД, не согласятся с дополнительными целевыми сборами или увеличением тарифов? По Закону, утверждают юристы, эти люди могут подписать протокол разногласий по спорным вопросам. Если ОСМД не согласится с пунктами протокола, то остается одно, отстаивать свои права в суде.
Проблемы при передаче дома жильцам
Дальше – больше. УЖКХ, как ранее управляющая компания, должно передать дом жильцам. Для этого создают комиссию, но кто входит в нее? Со стороны жильцов это та же инициативная группа, то есть люди, в большинстве своем, не разбирающиеся в вопросах строительства, а с другой стороны представители УЖКХ, которые заинтересованы снизить степень износа дома. Эта комиссия составляет акт о состоянии строения, кровли, подвальной разводки, несущих элементов конструкций, стояков, дренажной системы и прочего и прочего. В результате жильцы получают «кота в мешке», то есть, 20-30 летний дом, постоянно преподносящий неприятные сюрпризы, то с канализацией, то с электропроводкой, то с кровлей, а то и с просадкой фундамента.
Финансы и кто их контролирует
В качестве квартплаты ОСМД собирает солидные суммы, которыми надо грамотно распорядиться. И здесь возникают новые проблемы. Куда уходят деньги, поступающие от жильцов? Всегда ли экономно и рационально, и нет ли злоупотреблений со стороны членов правления? Кто проводит ревизию в ОСМД? Оказывается не налоговая инспекция, не КРУ, а ревизионная комиссии, избранная самими жильцами. В результате, встречается заключение договоров с подрядчиками по завышенным расценкам, или подписание актов о выполнении работ, хотя они до конца не были выполнены. А еще – распыление средств по мелочам, списание которых трудно проверить.
Кто же все-таки хозяин ОСМД?
В заключение, остался самый интригующий принципиальный вопрос, кому же принадлежит дом, жильцы которого создали общество совладельцев? Несмотря на то, что члены ОСМД гордо именуют себя хозяевами своих домов, на самом деле хозяином остается та организация, у которой на балансе числится этот дом. В Павлограде это УЖКХ. Жильцы, по сути, взяли на себя функции, которые выполнял ЖЭК. И здесь опять возникают вопросы? Что будет, если дом начнет с годами приходить в непригодное для жилья состояние? Или же, если ОСМД объявят банкротом? Кто будет нести ответственность в данном случае? Понятное дело, что не УЖКХ, а жильцы. И возможно своим имуществом, а то и квартирами. Поэтому, многие юридически подкованные люди и не спешат вступать в ОСМД.
Вот пока все эти вопросы не будут до конца выяснены, пока не будет досконально разработана правовая основа функционирования ОСМД, до тех пор будут возникать сомнения, создавать или не создавать общество совладельцев многоквартирного дома, и всегда ли это выгодно жильцам.