Для многих людей сдача в аренду собственной недвижимости - дополнительный источник дохода.
Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ). Следовательно, предлагая в аренду (наем) комнату, квартиру или дом, он реализует свое законное право на распоряжение ими.
В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (далее - НДФЛ).
Сдавать собственное имущество могут быть как физические лица, так и индивидуальные предприниматели (далее - ИП).
Доходы физических лиц, сдающих в аренду (наем) собственное имущество и не являющихся ИП, подлежат обложению НДФЛ по следующим ставкам:
- 13 процентов - для налоговых резидентов РФ;
- 30 процентов - для лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ.
Такие налогоплательщики обязаны по результатам прошедшего налогового периода (календарного года) предоставлять в налоговые органы по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация предоставляется не позднее 30 апреля, а налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Жилые помещения разрешается сдавать не только гражданам, но и организациям и ИП.
В этом случае арендаторы по отношению к арендодателю (физическому лицу) будут являться налоговыми агентами. Они обязаны с суммы вознаграждения удержать и уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц, а после окончания налогового периода представить в налоговую инспекцию по месту своего учета сведения о доходах физического лица (арендодателя) по форме 2-НДФЛ (п. 1 ст. 226 и п. 2 ст. 230 НК РФ). В этом случае арендодатель самостоятельно налог не рассчитывает и декларацию не предоставляет- все это за него сделал налоговый агент.
Однако, если в действиях гражданина присутствуют признаки проведения им предпринимательской деятельности, он обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
Какие же это признаки?
- если имущество изготовлено или приобретено с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- если ведется хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- если существует взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
- а так же в наличии устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами, то необходимо пройти процедуру регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Гражданский Кодекс (статья 2) определяет предпринимательскую деятельность как самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в установленном законом порядке.
В случае регистрации физического лица в качестве ИП с указанием соответствующего вида деятельности, доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, будут подлежать налогообложению.
Свою деятельность индивидуальный предприниматель может осуществлять как на общей системе налогообложения, так и с применением специальных налоговых режимов: упрощенной системы налогообложения, патентной системы налогообложения, системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход (в случае, если такая система будет принята законодательными актами г. Севастополя).
Общая система налогообложения предполагает в частности уплату следующих налогов: НДФЛ, налога на добавленную стоимость, налога на имущество, используемое в предпринимательских целях. Также на данной системе налогообложения в определенных законодательством случаях при наличных расчетах необходимо применение контрольно-кассовой техники.
На упрощенной системе налогообложения ИП могут выбрать в качестве объекта налогообложения «доходы» (ставка налога 6%) либо «доходы, уменьшенные на расходы» (ставка налога 15 %).
Патентная система налогообложения предполагает оплату стоимости патента, который может быть приобретен на срок от одного до двенадцати месяцев в пределах календарного года.
Годовая стоимость патента определяется как соответствующая налоговой ставке, предусмотренной п. 1 ст. 346.20 НК РФ, процентная доля установленного по каждому виду предпринимательской деятельности, предусмотренному п. 2 ст. 346.25.1 НК РФ, потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода. Размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода устанавливается на календарный год законами субъектов Российской Федерации по каждому из видов предпринимательской деятельности, по которому разрешается применение патентной системы.
На территории г. Севастополя патентная система налогообложения вводится в действие 01 января 2015 года Законом г. Севастополя от 14.08.2014 № 57-ЗС «О патентной системе налогообложения на территории города федерального значения Севастополя» (далее Закон №57-ЗС).
Законом №57-ЗС определены следующие размеры потенциально возможного к получению ИП годового дохода при осуществлении деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности:
- сдача в наем собственного жилого недвижимого имущества:
а) до 20 кв. м включительно годовой доход - 110 000 рублей;
б) свыше 20 кв. м - 110 000 рублей и 3000 рублей за каждый последующий квадратный метр сдаваемой в наем площади свыше 20 квадратных метров;
- сдача в наем собственного нежилого недвижимого имущества:
а) до 10 кв. м включительно - 500 000 рублей;
б) свыше 10 кв. м - 500 000 рублей и 10 000 за каждый последующий квадратный метр сдаваемой в наем площади свыше 10 квадратных метров.
Для примера, рассчитаем стоимость патента при сдаче в наем собственного жилого недвижимого имущества площадью 30 кв. м сроком на 6 месяцев:
(110000 руб. + 10 кв. м х 3000 руб.) х 6% / 12 мес. х 6 мес. = 4200 руб.
Оплата патента производится следующим образом:
- если патент получен на срок до шести месяцев, - в размере полной суммы налога в срок не позднее двадцати пяти календарных дней после начала действия патента;
- если патент получен на срок от шести месяцев до календарного года:
- в размере одной трети суммы налога в срок не позднее двадцати пяти календарных дней после начала действия патента;
- в размере двух третей суммы налога в срок не позднее тридцати календарных дней до дня окончания налогового периода.
Надо помнить, что в случае несвоевременной оплаты патента налогоплательщик считается утратившим право на применение патентной системы налогообложения и перешедшим на общий режим налогообложения с начала налогового периода, на который ему был выдан патент.
Отчетность на патентной системе налогообложения в налоговые органы ИП не предоставляют. Данная система налогообложения может применяться ИП наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством РФ о налогах и сборах (общей и упрощенной системами налогообложения, единым налогом на вмененный доход, единым сельскохозяйственным налогом).
