Игорь Малоземов: «Позиция правительства Севастополя – «точечной застройки» быть не должно»
14:2307.10.2014г.
О том, что обусловило принятие резонансного решения о запрете капитального строительства в Севастополе и в последующем о его возобновлении рассказывает заместитель исполняющего обязанности губернатора, заместитель председателя правительства Севастополя - директор департамента архитектуры и градостроительства Игорь Малоземов.
Справка.Заместитель исполняющего обязанности губернатора, заместитель председателя правительства Севастополя - директор департамента архитектуры и градостроительства Игорь Васильевич Малоземов родился в Горьком 3 марта 1962 года.
Профессиональный военный, период прохождения службы – с 1979 по 2013. С 1998 года служил в Новороссийске. Последние два года службы исполнял обязанности начальника инженерного обеспечения и обустройства Новороссийской военно-морской базы.
С августа 2013 года работал в администрации Новороссийска в должности помощника первого заместителя руководителя администрации города, с 1 октября 2013 года – заместитель главы муниципального образования г. Новороссийск по архитектуре, перспективному развитию, имущественным и земельным отношениям. Выполнял работы по подготовке инфраструктуры к проведению зимних олимпийских игр в Сочи-2014. 16 мая приступил к работе в Севастополе.
– Игорь Васильевич, расскажите о предпосылках, которые предшествовали принятию и.о. губернатора Севастополя Сергеем Меняйло распоряжения о запрете осуществления капитального строительства на территории Севастополя.
– 17 апреля было подписано соответствующее распоряжение. Я считаю, что и.о. губернатора Севастополя имел полное право принять решение приостановить капитальное строительство на территории Севастополя до выяснения обстоятельств, потому что строительство многих объектов производилось на основе непонятных документов, без соответствующего контроля. Контроль ГАСК по украинскому законодательству не был обязательным. Ряд объектов строился на земельных участках, не соответствующих зоне застройки.
Например, на ул. Капитанской: по документам шла реконструкция двухэтажного овощного магазина, а по факту строилось многоэтажное здание. На другом участке, материалы по которому мы направили в суд, по ул. Восточной, д.9, на землях под индивидуальное жилищное строительство возводился многоквартирный жилой дом. Ранее лицом, осуществляющим строительство, уже занималась прокуратура, а именно: ему инкриминировалась подделка подписи на градостроительном заключении. Как выяснилось после проведения проверок, и декларация была подделана. Материалы по факту подделки документов были направлены в Хозяйственный суд г. Севастополя, где на сегодняшний момент находятся на рассмотрении. На сегодня установлено несколько объектов, по результатам проверки которых документы направлены в прокуратуру.
Одна из причин принятия данного решения – отсутствие контроля государственного строительного надзора, законодательство Украины давало такую возможность. Соответствующие органы декларативно извещались о начале строительства. ГАСК потом лишь, по завершению строительства, принимал объекты, не осуществляя контроль в ходе строительства.
Мы сталкиваемся с этой проблемой при приёмке объектов в эксплуатацию. Из документов, имеющихся у застройщиков не ясно, как проводилась экспертиза, как построенное строение будет отвечать нормам безопасности. К севастопольскому отделению предприятия «Укрэкспертиза» имеется много нареканий. В основной массе объектов, на которые не дано разрешение на возобновление строительства, заключения были выданы именно «Укрэкспертизой».
Более детальные комментарии по этому вопросу можно будет давать после накопления материалов и представление их к рассмотрению в соответствующие органы.
– Какие еще важные отличия Вы видите между украинским и российским законодательством в сфере строительства?
– Нормативные акты, которые предусматривались украинским законодательством в сфере градостроительства, содержат существенные расхождения с российским законодательством. В чем-то эти нормы были жестче. Мы сталкиваемся с тем, что в России жестче понятие эксплуатируемого цоколя, эксплуатируемой мансарды, соответственно «растет» этажность заявленных зданий. Очень часто застройщики размещают здания за пределами отведенной им территории. Получается, что предполагая благоустройство территории за пределами земельного участка, предусмотренного для строительства, застройщик нарушает требования градостроительного заключения, которое в соответствии с украинским законодательством, выдавалось для строительства дома.
– Как быть сегодня застройщикам, которые хотят получить разрешение комиссии по мониторингу и проверке соблюдения градостроительного законодательства при капитальной застройке земельных участков на возобновление строительства?
– Есть перечень документов, он опубликован на официальном сайте правительства Севастополя. Застройщик должен иметь документы на землю, например, договор аренды, перечень документов для строительства, на основании которых он действует: декларация, отчет строительной экспертизы и другие. Документы проверяются, решение принимается коллегиально.
Как показывает сложившаяся практика, большинство отказов выдать решение на возобновление работ связано с тем, что застройщик на земельном участке, отведенном для строительства объекта, не предусматривает размещения необходимого количества мест для парковки и детских площадок. Стремления застройщика понятны: закончить процесс освоения участка, получить прибыль и оттуда уйти. А остальное – проблемы жителей, которые там будут селиться.
На самом деле, «точечная застройка» – это огромная проблема. Мы видим полное отсутствие комплексного освоения территории, вместо этого ведется «точечная застройка» существующих земельных участков. То есть на свободной для застройки территории «садится» дом, конечно же, на изношенные сети, которые не рассчитаны на дополнительную нагрузку, тем более в таком объеме.
Основная масса заявителей сталкивается с требованием комиссии о том, чтобы создать максимально комфортные условия для жителей, которые вселяются в эти дома и минимум неудобств для окружающих домов. «Точечная застройка» не снимает многих требующих решения проблем. Комиссии, в первую очередь, нужно рассмотреть вопросы благоустройства прилегающей территории, в качестве социальной нагрузки, которая ложится на застройщика. Это необходимо для того, чтобы снизить возникающую социальную напряженность в районе застройки, то есть минимизировать последствия уже ранее принятых решений.
– Чем должны руководствоваться застройщики при освоении новых земельных участков?
– Что касается фасадов домов, их остекления, специально предусмотренных мест для установки кондиционеров, слива конденсата – все должно осуществляться в строго определенном порядке. Особенно важны требования по части остекления, так как каждый владелец начинает остеклять свою лоджию или балкон в меру своих материальных возможностей. Когда это делает застройщик, то, конечно, незначительно увеличивается стоимость квадратного метра жилья, но общий облик города от этого выглядит лучше.
Опять же, должны быть отработаны варианты покраски фасадов. Они не должны резко выделяться на общем фоне прилегающих домов. Будут даваться соответствующие рекомендации застройщикам, разрабатываются соответствующие строительные нормативы. Думаю, что Законодательное собрание г. Севастополя поддержит нас в этом вопросе. Требования должны касаться и кровель домов. Этот вопрос неоднократно поднимал советник губернатора Севастополя по вопросам архитектуры и градостроительства Александр Измоденов. Цвет кровель, фасадов домов должны соответствовать общей архитектурной концепции города. Все это должно учитываться при разработке проектов строительства новых кварталов.
Чтобы минимизировать рост цен на жилье, в Российской Федерации существует система кредитования застройщиков. Она действует. Мы недавно проводили совещание с агентством ипотечного жилищного кредитования, перед которым стоит задача на 20 % снизить стоимость квадратного метра.
Любая такая застройка – это конфликт застройщика с жителями прилегающей территории, это ухудшение условий жизни: сокращение мест для прогулок, иных территорий общего пользования в угоду застройщика.
На сегодняшний момент принято решение развивать территории, которые не застроены. Резерв для этого есть, причем в середине города. Это район Молочной балки, от «Муссона» в сторону Камышового шоссе, имеется довольно большой участок земель, который сегодня выведен в промышленно-складскую зону. Это только одно из направлений, которое разрабатывается Союзом строителей Севастополя.
Достаточно перспективный, на мой взгляд, район – это район Красной горки. Это один из видовых районов города, с инфраструктурой, расположенной близко к центру. Район Максимовой дачи может подлежать массивной застройке.
Считаю необходимым не допускать в дальнейшем совмещения зон многоэтажной и малоэтажной застройки, в том числе садовых участков.
